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房地产市场从“王者”降为“青铜?#20445;?“有小房企没从任何渠道融到一分钱”

发布时间:2019-08-30  来源:21世纪经济报道  
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中国房地产市场进入青铜时代,但房地产金融在进入黄金时代。

8月29日,国家金融与发展实验室发布《中国住房金融发展报告》(下称《报告》)提出上述判断。1998年住房货?#19968;?#24320;启中国房地产黄金十年;2009年到2016年开始政策不再直接支持房地产,中国房地产市场进入白银时代。房地产市场经过快速发展,并?#39029;?#20026;?#29992;?#36164;产增值的选择。但在2017年后,中央明确提出“房住不炒”的定位,?#29992;?#37096;门杠杆率快速增长难以为继,房企盈利逐步被高额债务利息侵蚀,在趋紧的融资环境下主动降杠杆,房地产市场进入青铜时代。

庞大的规模以及与宏观经济、政府、金融等部门的高度关联,使得房地产市场风险成为最大的“灰犀牛”。国家金融与发展实验室警?#33606;?#38543;着房地产市场发展趋缓以及金融风险(尤其是房地产企业)浮现,必须保持高度警觉。

国家金融与发展实验室理事长李扬提到,城镇化和高储蓄率是房地产发展的主要推动力。但随着中国储蓄率下降,通过证券化盘活银行体系中大规模的?#29992;?#20010;人抵押贷款,发展房地产投?#24066;?#25176;金(REITs)使得投资者分享市场?#25214;妗?#24212;对房地产泡沫等,房地产市场开始大规模金融化的趋势不可逆转。但李扬?#24247;鰨?#31649;理房地产金融风?#23637;?#38190;在于?#38477;悖?#37329;融创新不可过于复杂;金融创新应置于监管之下。

房地产?#36153;?#28040;费

《报告》由国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真主笔。蔡真介绍,中国住房金融市场规模已达38万亿。其中一级市场总余额36.94万亿元,二级市场总余额8207.84亿元。一级市场进入缓慢增长的青铜时代,二级市场则迎来发展黄金期。

蔡真指出,房地产市场增长放缓,一是住户部门杠杆率上涨过快,从2008年末的17.87%升至2018年末的53.20%。2018年住户部门债务收入比121.6%超过日本、美国,?#29992;?#21152;杠杆空间有限。二是房企财务指标?#20174;?#20986;,规模扩?#21028;?#24212;已被财务费用稀释,房企扩张动力衰减。

从?#20174;?#25151;价泡沫程度指标看,2018年房价收入比和租金?#26102;?#21270;率分别为29.09%和21.46%,两个指标排在全球第二和第三,房价上涨空间有限。而从长期因素人口来看,中国城市化?#23460;?#25509;近60%,城市化高速增长时期?#20179;?#26377;3-5年,近期收缩型城市即是缩影。

决策层也在频繁传递“房住不炒”的信号。国家金融与发展实验室高级研究?#24065;?#20013;立指出,未来政策导向是?#29992;?#37096;门去杠杆。房地产市场占用了过多的信贷资源,意味着按揭贷款和开发贷都会受到严格的控制。依赖房地产业的经济运行格?#20013;?#35201;进行重大的调整。决策层有关房地产政策的导向形成共识,不再把房地产作为短期刺激经济的手段。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞研究发现,房价对消费既有拉动作用,也有挤出效应。当房价收入比大于9的时候,刺激房地产投资对经济的贡献是负的。去年底,中国的房价收入比为9.1倍。

尹中立表?#33606;?#25151;地产和宏观经济的关系极为复杂,仍需更多验证,但这一线索与直观的市场观察吻合。对于短期的政策工具,会全面收紧按揭贷款,严控房地产开发贷款的规模,对地产企业的债券发行进?#20889;?#21475;指导(如黑名单),境外发债收紧(仅限借新还旧)、严格管控房地产信托等。

《报告?#20998;?#20986;,在不考虑回售情况下,未来3年房企信用债将迎来集中偿付期。2019年信用债到期余额3381.48亿元,2020年和2021年分别为3752.25亿元和7160.06亿元。新发行信用债规模不足以覆盖债务到期带来的偿付规模,一旦房地产销售因长期调控出现大幅下滑,房企信用债违约风险将会大幅增?#21360;?/p>

尹中立?#36129;硎荆?#20170;年下半年和明年,大型房地产企业会进入偿债高峰。有大型房企可能出现债务违约,而由于其?#21644;?#37096;性,有可能引发更为严格的监管。

有小型房企今年还没融到资

《报告?#20998;?#20986;,房地产企业应成为重点治理对象。房企既没有很好落实“房住不炒?#26412;?#31070;,又没有很好执行去杠杆政策,必须整治房企违规行为。而地方政府的土地?#26222;?#20197;及隐性债务问题,应针对不同城市分而治之。

在房企主要融资途径中,开发贷款融资成本最低,2018年房地产开发贷款新增1.90万亿元,存量为10.19万亿元,2018年房地产开发贷余额同比增22.6%,总体?#28304;?#20110;历?#26041;?#39640;水平。在房地产调控和防范金融风险背景下,部分银行已暂停地产开发贷款,大部分银行也都提高了开发贷款的审核标准。

但是,在利益诱惑下,尽管监管部门层层封锁,资金仍通过各种隐秘途径输血房地产。

以近期受到监管关注的供应链金融ABS为例,2018年其发行火热,全年新增1300多亿元,而今年前6个月新增规模已达1000多亿元,成为房企融?#23454;?#26367;代渠道之一。

部分信托公司房地产信托业务增长过快、增量过大也引起监管部门警觉。今年7月份,银保监会约谈十几家信托公?#33606;?#35201;求严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和?#20013;?#25151;地产信托监管要求。

一个不太引人注?#24247;?#34892;业也曾大量输血房地产。《报告》提到,2017年房地产典当金额1516亿元,占当年发放当金总额的52.3%。

融资途径频频被封堵,让房企预期出?#32622;饗员?#21270;。中建投信托研?#30475;?#26032;部负责人袁路提到,地产?#21028;?#25351;数(HCI)显?#33606;?#25151;企在2019年一季度仍然保持乐观,但二?#24452;人?#21363;转为悲观。房企也前所?#20174;?#22320;重视现金流和销售回款。

亦有业内资深专家表?#33606;?#26080;论是银行信贷还是债券投?#23454;齲?#37117;应对两类房企风险高度警惕:一是货币资金/有息债务较低的房企,融资收紧需要房企靠自有资金支?#29275;?#33258;有资金较少则风险相对较高;二是土地存?#30475;?#22791;不足过去又激进拿地的房企,由于房地产销售下行趋势,后续回款不强,外部融资又趋紧,还款压力较大。

房地产企业正在加速分化。一位市场人?#23458;?#38706;,排名靠前的房企尽管融资成本有所上升但还是可以融到资,但一些不太靠前的房企,今年以来没有从任何渠道融到一分钱。

蔡真建议,当前应在稳房价的同时有重点、有选择地降杠杆。?#29992;?#37096;门杠杆上升空间有限,保持既有政策即可。当前?#29992;?#23545;房价上涨预期有所扭转,另外个人住房贷款占国有银?#20889;?#27454;比例高达30%,要防止房地产风险向银?#20889;?#23548;。

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